中华人民共和国建设部令
第 131 号

　　《建设部关于修改 < 城市商品房预售管理办法 > 的决定》已于 2004 年 7 月 13 日经建设部第 41 次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

部长　汪光焘
二00四年七月二十日

建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定

　　建设部决定对《城市商品房预售管理办法》（建设部令第 95 号）作如下修改：
　　 一、将第四条第三款中的 “ 城市、县人民政府 ” 改为 “ 市、县人民政府 ” 。
　　 二、第六条修改为： “ 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
　　 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 ”
　　 三、第七条修改为： “ 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 ”
　　 四、第八条修改为： “ 商品房预售许可依下列程序办理：
（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者 5 日内一次书面告知需要补充的材料。
（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起 10 日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起 10 日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
　　 经审查，开发企业的申请不符合法定代表条件的，房地产管理部门应当在受理之日起 10 日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
　　 商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。 ”
　　 五、第九条修改为： “ 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 ”
　　 六、第十条修改为： “ 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。 ”
　　 七、第十一条修改为： “ 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。 ”
　　 八、第十二条修改为： “ 预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起 90 日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 ”
　　 九、第十三条修改为： “ 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。 ”
　　 十、增加一条作为第十五条： “ 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处 3 万元罚款。 ”
　　 此外，对部分条文的顺序作相应的调整。
　　 本决定自发布之日起施行。《城市商品房预售管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。

城市商品房预售管理办法

第一条 为维护市场秩序，规范经纪活动，促进经纪业发展，保障经纪活动当事人的合法权益，根据有关法律法规，制定本办法。

第二条 本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。

第三条 经纪人从事经纪活动，应当遵守国家法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

第四条 经纪人的合法权益受国家法律法规保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条 各级工商行政管理机关负责对经纪人进行监督管理。其主要职责是：

(一)经纪人的登记管理；

(二)依照有关法律、法规和本办法的规定，规范管理经纪行为，对经纪活动进行监督管理，保护合法经营，查处违法经营；

(三)指导经纪人自律组织的工作；

(四)国家赋予的其他职责。

第六条 符合《城乡个体工商户管理暂行条例》规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请领取个体工商户营业执照，成为个体经纪人。

第七条 符合《中华人民共和国个人独资企业法》规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请，设立个人独资经纪企业。

第八条 符合《中华人民共和国合伙企业法》规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请，设立合伙经纪企业。

第九条 符合《中华人民共和国公司法》规定条件的，应当向工商行政管理机关申请，设立经纪公司。

第十条 经营经纪业务的各类经济组织应当具备有关法律法规规定的条件。

法律、行政法规规定经纪执业人员执业资格的，经纪执业人员应当取得资格。

第十一条 经纪人名称中的行业应当表述为 “ 经纪 ” 字样；经纪人的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目。

第十二条 经纪人领取营业执照、聘用或解聘经纪执业人员后，应当自聘用或解聘之日起 20日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理机关备案。

第十三条 经纪人应当将所聘用的经纪执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示。

第十四条 经纪人依法从事经纪活动所得佣金是其合法收入。经纪人收取佣金不得违反国家法律法规。

第十五条 凡国家允许进入市场流通的商品和服务项目，经纪人均可进行经纪活动；凡国家限制自由买卖的商品和服务，经纪人应当遵守国家有关规定，在核准的范围内进行经纪活动；凡国家禁止流通的商品和服务，经纪人不得进行经纪活动。

第十六条 经纪人承办经纪业务，除即时清结者外，应当根据业务性质与当事人签订居间、行纪、委托等合同，并载明主要事项。

　　经纪人和委托人签订经纪合同，应当附有执行该项经纪业务的经纪执业人员的签名。

第十七条 经纪人在经纪活动中，应当遵守以下规则：

(一)提供客观、准确、高效的服务；

(二)经纪的商品或服务及佣金应明码标价；

(三)将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人；

(四)妥善保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物；

(五)按照委托人的要求保守商业秘密；

(六)如实记录经纪业务情况，并按有关规定保存原始凭证、业务记录、账簿和经纪合同等资料；

(七)收取佣金和费用应当向当事人开具发票，并依法缴纳税费；

(八)法律法规规定的其他行为规则。

第十八条 经纪人不得有下列行为：

(一)未经登记注册擅自开展经纪活动；

(二)超越经核准的经营范围从事经纪活动；

(三)对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项；

(四)伪造、涂改交易文件和凭证；

(五)违反约定或者违反委托人有关保守商业秘密的要求，泄露委托人的商业秘密；

(六)利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；

(七)采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益；

(八)通过诋毁其他经纪人或者支付介绍费等不正当手段承揽业务；

(九)对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；

(十)参与倒卖国家禁止或者限制自由买卖的物资、物品；

(十一)法律法规禁止的其他行为。

第十九条 工商行政管理机关应当依据有关法律法规及本办法的规定，对经纪人提供的信息及服务进行监督检查。

　　工商行政管理机关依据有关法律法规及本办法对其管辖的经纪人进行监督检查时，经纪人应当接受检查，提供检查所需要的文件、账册、报表及其他有关资料。

第二十条 工商行政管理机关应当建立经纪人及经纪执业人员的档案并予以公示；建立经纪人及经纪执业人员的信用记录；对经纪人及经纪执业人员实施信用分类监管；对有违法违规行为或参与违法违规活动的经纪人及经纪执业人员应当向社会公示。

　　工商行政管理机关应当建立健全经纪执业人员备案制度，并将经纪执业人员备案情况作为经纪人及经纪执业人员档案、信用记录、信用分类管理的重要依据。

　　工商行政管理机关应当加强对农业经纪人、房地产经纪人、文化经纪人、体育经纪人及其他经纪人的监督管理。

　　工商行政管理机关可会同经纪人自律组织开展经纪人及经纪执业人员的资质信用管理。

第二十一条 经纪人有下列行为，由工商行政管理机关视情节轻重，分别给予警告、处 1万元以下罚款：

(一)在经纪合同中未附有执行该项经纪合同业务的经纪执业人员的签名；

(二)未按本办法 第十三条 规定将聘用的经纪执业人员的情况在经营场所明示；

(三)向工商行政管理机关提交或在经营场所明示虚假经纪执业人员材料。

第二十二条 经纪人违反本办法 第十八条第 (一)、(二)、(五)、(七)、(九)、(十)项规定，由工商行政管理机关按照有关法律法规及行政规章予以处罚。

第二十三条 经纪人违反本办法第十八条第 (三)、(四)、(六)、(八)项规定，由工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告、处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

第二十四条 本办法由国家工商行政管理总局负责解释。

第二十五条 本办法自公布之日起实施。原《经纪人管理办法》 (国家工商行政管理局 第36号令)同时废止。