余杭区物业服务企业退出物业项目

指导意见（试行）

    为规范余杭区物业服务企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理在退出中的交接工作，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法规政策的规定，制定以下指导意见。

第一条物业服务合同期满未续约或者依法律规定或合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目管理的，适用本意见。

第二条退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则进行。

第三条物业服务企业退出物业项目管理的，应依法接受物业项目所在地的房产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和相关部门的指导监督。

第四条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责，认真依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。

第五条业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定，并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护社会稳定。

第六条　物业服务合同期满，物业服务企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一） 在拟解除合同60日前，物业服务企业应当将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

（二） 拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

（三）物业服务企业应当在解除合同30日前，将预收的物业服务费、车位管理费、水、电及物业经营用房租金等相关费用退还给相应业主。实行物业服务收费酬金制的，应当公布服务期间的收支状况；实行包干制的，应当公布共用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。有约定的按照约定处理。

（四） 物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

2、共用设施设备清单；

3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5、业主名册；

6、物业使用、维护、管理所必须的其他资料；

7、所使用的物业管理办公用房等；

物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交，物业服务企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。

（五） 新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第（四）项所列事宜移交新的物业服务企业。

第七条　物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一） 在拟解除合同60日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业服务企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。

（二） 按管理规约、议事规则实行业主大会代表制的，业主代表在参加业主大会会议３日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人签字后的投票意见如实反映。

经二分之一以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３日内，将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

（三） 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应依法组成评标委员会；业主大会决定通过协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应将物业服务企业制定的物业管理方案提交业主大会，由业主大会以会议表决通过；业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业服务企业工作。

第八条物业服务企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一及计入企业年度目标考核内容，并作为不良行为记入招投标考核标准；给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。

第九条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业项目所在地的房产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会及相关部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。

第十条　因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的，由纠纷双方进行协商，协商不成的，相关当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。

第十一条本指导意见从2008年5月1日起试行。

杭州市余杭区建设局

二〇〇八年四月八日